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四年之后,青岛购房新机会将在2020年出现
发布时间:2020.01.15 点击量:125次


2020年,对购房人来说,是一个新的购房良机。

 

当前,青岛市场供应量充足,购房人选择更多,价格更为透明,波动变小。在经过2019年的回调之后,市场更为健康,风险变小。

 

买房所要做的,关键是选对区域。首先是自己居住,要方便;二是所住片区在未来几年是人口聚集的重点区域,市场需求大,就算今后两三年内因为整体市场平稳而上升幅度不大,但为将来的资产升级集聚潜力。


大周期的底部 从来都是买房良机


其实,发现市场的机会点也不难,上面这张图是国家统计局公布的青岛二手房价格指数的变化,这其中有两个周期,2012年3月到2015年3月是一个波动周期,2015年4月至今是第二个波动周期,目前已经接近第二个周期的底部。

 

许多人因为没有在2015年买到房而扼腕叹息,那么在四年之后,现在这样的机会确实正在呈现,当然前提是自住,房住不炒。

 

另外,随着一手房价格回调,2019年年底青岛也出现一波显著的“翘尾”行情。根据克而瑞监测,2019年四季度青岛新建商品住宅成交417.74万方,环比上涨9.34%,同期全市的成交价格出现微跌,这一迹象说明价格回调已经在激发购买力释放。

 



对于今年的市场走势,中央已经定调,“稳地价、稳房价、稳预期”,特别是房价,稳定不仅是“控涨”也要“控跌”。目前看,年内房价不会出现大幅波动,价格以稳为主,近期热门楼盘释放的价格,确实也呈现出筑底行情。

 

购房门槛的降低,叠加降息预期上涨,至上半年成交量有稳增长的底气,曾被高房价逼走的人群,也会渐渐回来。


主城向北外溢 依然是主流方向


近年来,西海岸建成区快速扩围,即墨撤市划区,使得青岛城区进一步放大,但城区人口的密度与人口分布情况不可能马上改变。

 

传统的东岸主城区依然是客户最多,需求最大、购买力最强的需求。但由于主城区一手房供应不足,需求外溢是必然的。

 

由于陆路联系性强,交通网络发达,主城向北到城阳、尤其城阳南部方向外溢,依然是主流方向。在南北流动的路径上,黑龙江路-福州路这条轴线承担超过一半的流量。 

 


黑龙江路沿线房价梯度分布

 

黑龙江路沿线,也是青岛主城房地产开发最活跃的一条线。

 

南端起点处是新都心和浮山新区,目前有保利天汇、保利大国璟、和达君玥在售,价格26000-30000元/平;

 

向北到李村商圈,有龙湖春江天境、金水云麓,价格23000-26000/元;

 

继续往北到上王埠、丹山,有融创都会中心、鑫江桂花园、鑫江华府,价格17000-20000元/平;

 

再向北到城阳区中心,有海信观澜、双利城央府,价格14000-16000元/㎡。

 

如果是在市南、市北工作,从通勤成本、房价承受力来综合考量,向北能接受的最大范围基本落在丹山这个区域,从丹山直线向南15公里范围内,可覆盖新都心、CBD、金家岭,17公里可到五四广场,自驾时间能控制在1个小时;如果是坐地铁兼走高速的话,时间成本还可以进一步压缩。已公示的地铁三期建设规划,15号线一期初步规划沿黑龙江路铺设,未来南北的通勤时间还会大幅缩短。


鑫江水青花都 大城再归来


已入住4000余户 配套更加齐全


目前黑龙江路沿线李村商圈以南的置业门槛卡在300万,对资金水平要求不低。上王埠、丹山片区的价格比较亲民,置业门槛低至160万,今年鑫江水青花都计划推出三期观山组团,将使这一片的市场更受瞩目。


在鑫江的一系列产品,鑫江水青花都是离原来主城区最近的项目。搜一下百度地图就会发现,这个项目已经探入李沧区,其实比我们概念认知中重庆路上的几个李沧项目,离市区更近。


从交通上,占据黑龙江路,无论是开车、坐公共交通,到达青岛沿海核心区域的通勤时间都更短。


鑫江水青花都上一个热销期在2016、2017年,那两年期间销售4000余套,居整个城阳首位。不少购房客户,正是看到了水青花都的这一优势,实现了住在城阳,生活、工作上卡位主城区的居住理想。


目前,鑫江水青花都一二期产品已经交付,4000余户居住入住后,人口已经过万人,现在看鑫江水青花都平时的社区商铺的业态、开店情况、路边车位停车情况,就能对其成熟大社区的氛围一目了然。


外部的大商业配套来看,鑫江水青花都地北有鑫江东方城,南有李沧万达广场,社区已有的人口聚集密度、商业配套比东李世园板块并不弱,而价格水平更有优势。


教育方面,社区北侧城阳17中新校区、社区内部花都幼儿园已经启用,鑫江水青花都·观山旁还将新建一所小学,进一步满足百万大盘的教育需求。

 


鑫江·水青花都三期效果图

目前黑龙江路沿线李村商圈以南的置业门槛卡在300万,对资金水平要求不低。上王埠、丹山片区的价格比较亲民,置业门槛低至160万,今年鑫江水青花都计划推出三期观山组团,将使这一片的市场更受瞩目。


在鑫江的一系列产品,鑫江水青花都是离原来主城区最近的项目。搜一下百度地图就会发现,这个项目已经探入李沧区,其实比我们概念认知中重庆路上的几个李沧项目,离市区更近。


从交通上,占据黑龙江路,无论是开车、坐公共交通,到达青岛沿海核心区域的通勤时间都更短。


鑫江水青花都上一个热销期在2016、2017年,那两年期间销售4000余套,居整个城阳首位。不少购房客户,正是看到了水青花都的这一优势,实现了住在城阳,生活、工作上卡位主城区的居住理想。


目前,鑫江水青花都一二期产品已经交付,4000余户居住入住后,人口已经过万人,现在看鑫江水青花都平时的社区商铺的业态、开店情况、路边车位停车情况,就能对其成熟大社区的氛围一目了然。


外部的大商业配套来看,鑫江水青花都地北有鑫江东方城,南有李沧万达广场,社区已有的人口聚集密度、商业配套比东李世园板块并不弱,而价格水平更有优势。


教育方面,社区北侧城阳17中新校区、社区内部花都幼儿园已经启用,鑫江水青花都·观山旁还将新建一所小学,进一步满足百万大盘的教育需求。

 


鑫江·水青花都三期效果图

1.6容积率:观山之南,再难相遇


与前两期不同,鑫江水青花都·观山的容积率只有1.6,整个社区全部是11层小高层。


大家都知道,容积率低意味着漫步在更大的公共空间中,沐浴更多的阳光,均分到更多的公共配套等等,这些都不赘言。


只从数据来细数,2018年、2019年是青岛土地供应集中的两年,这其中市南三区和崂山,只出过三块容积率小于或等于1.6的土地。两块是海信地产拿到的崂山北宅地块,定名为北涧山居,海信与崂山两个标签之下,一定是高端项目;一块是融创在洛阳路拿地,住宅供应只有1.3万平米。


城阳出过几块低于1.6容积率地块,但鑫江·水青花都已是城阳最南端了。所以站在花都向南看,这种容积率地块要么买不起,要么抢不起,要么可能也住不惯。


所以说,身在市区,鑫江·水青花都的低容积率本身,有着非常大的稀缺性。


产品规划上看,观山真正为有一定经济条件的社会新锐阶层,事业处在上升期的新婚夫妻或三口之家量身定制。


鑫江水青花都·观山户型为95-128㎡三居四居,无论内部空间还是公共空间都兼顾家庭成员的生活需求,尤其是老人与孩子。观山打造出全龄化社区的概念,围绕儿童、青年、老年三代人的需求,打造专属的社区配套。


住在观山,不同年龄段的孩子有各自的游玩空间,0-3岁的活动区设置摇摇马、传声器、图案铺装,同时设置专门的看护区;3-6岁活动区设置了滑索秋千,沙坑,滑梯等;6-12岁的活动场地设置攀爬区以及充足的场地,充分满足儿童的游乐、探索等活动。


社区内设有约800㎡沐浴阳光的大草坪,业主在户外休憩、游玩自然而至,这是一个复合型的使用空间,有互动、有交流;社区健康运动系统包含约1.5+0.8公里双环健康跑道,楼间空间平均设置2-3处健身玩乐空间,有半篮球场,乒乓球台等等。


观山、临水 社区内外风景相依


不仰仗外部环境的优势,而是将社区内部景观打造出品质,形成内外一体的观景环境,这几乎是鑫江产品的一大特色。


鑫江水青花都·观山全部是11层的小高层,所以站在社区可以有很好的观山效果,北望丹山,东望崂山,苍翠层叠,养人心性。


鑫江水青花都·观山与丹山一路之隔,住在观山,攀登丹山,不仅是健身,还有文化上的含义。


丹山为崂山余脉,早在上世纪上半叶,就有“丹邱春赏”的美誉,被青岛的文人雅士誉为“青岛十景”之一,与琴屿飘灯(小青岛)、飞阁回澜(栈桥)、东园花海(中山公园)齐名。

 


丹山景色

 

鑫江水青花都·观山采用“新山水”景观风格,巧妙利用地势高差,打造多层次的景观空间,形成“芳菲五园”的景观格局。


观山项目景观面积达到约6万平,水系面积约2200多平,进入主入口就是一条长度超过120米的景观长廊,社区就像一座公园,每天回家,先游园,后入户。


关于宜居,越来越多的购房者开始认同,改善区并非单纯指房价高的区域,更多的宜居因素如空气、视野感官、出行、邻里氛围都应成为改善区域的考核指标。基于此,再看丹山脚下水青花都,美好的生活场景跃然眼前。



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